Fie ca esti vanzator sau cumparator, estimarea valorii de piata a unei proprietati este o activitate care trebuie sa tina cont de o multitudine de factori. Pentru a va ajuta sa vedeti lucrurile in mod clar si sa evitati anumite capcane, iata elementele de luat in considerare cand este vorba de o evaluare pentru impozitare.
Evaluare municipala
Valoarea utilizata de municipalitati in scopuri fiscale ar trebui evitata la determinarea valorii de piata. Ca urmare, valorile de piata pot depasi evaluarile municipale cu cateva puncte procentuale. Indiferent de situatie si, desi poate da o idee foarte generala, este mai bine sa nu fii atat de mandru. Cumpararea sub sau vanzarea peste evaluarea municipala nu garanteaza o miscare buna.
Metode de evaluare a valorii de piata a unei proprietati
Exista mai multe modalitati de a estima valoarea de piata a unei proprietati, dar „metoda comparabilelor” este cea mai populara datorita simplitatii sale. Consta in compararea cladirii cu altele de caracteristici similare care au fost vandute recent in aceeasi zona. In mod normal, se recomanda utilizarea unui esantion de cel putin 4 comparabile. Ajustarile pozitive sau negative sunt apoi aplicate pe baza diferentelor.
De exemplu, daca cladirile comparabile au toate un garaj dublu, in timp ce proprietatea ta are doar un singur garaj, ar trebui sa retrogradezi. Un profesionist este, evident, mai bine echipat pentru a face aceste ajustari, dar iti poti face totusi o idee buna de la inceput cu aceasta abordare.
In forma sa cea mai simplista, tehnica costului de inlocuire presupune calcularea valorii terenului si a noului cost de inlocuire a cladirii si a terenului. Retine ca alti factori influenteaza calculul. Se foloseste mai ales atunci cand este greu de gasit comparabile (piata inactiva, cladire cu vocatie specifica sau nestandardizata, constructie noua).
Pentru proprietatile inchiriate, metoda veniturilor consta in general in aplicarea unei rate de actualizare la venitul net.
In cele doua cazuri anterioare, cu exceptia cazului in care ai o baza solida in evaluare si finantare imobiliara, este indicat sa te adresezi unui profesionist.
Evaluatorii
Avand in vedere importanta unei tranzactii imobiliare, costul obtinerii expertizei unui evaluator autorizat profesionist merita de obicei din plin. Daca evaluarea este sub ceea ce ai sperat, s-ar putea sa merite sa lucrati.
Prima indatorire a unui evaluator este sa-ti spuna adevarul despre valoarea proprietatii tale, tinand cont de diversi factori recunoscuti de profesia sa. Desigur, unii brokeri imobiliari au anumite cunostinte de evaluare si pot, in multe cazuri, sa estimeze corect valoarea unei anumite proprietati. Se recomanda totusi sa ai de-a face cu o persoana independenta si supusa unui ordin profesional.
Nevoile si dorintele tale
Chiar si atunci cand apelezi la un expert, ramane o estimare. Situatia ta personala nu trebuie sa iti afecteze pretul de vanzare sau de cumparare.